15 tips voordat je gaat investeren in (fysiek) vastgoed

Hieronder zijn 15 waardevolle tips opgenomen voor de beginnende vastgoedbelegger. Ook met weinig geld kun je starten aan je vastgoed avontuur!

1. Doe een gedegen marktonderzoek

Weet waar je koopt. Doe onderzoek naar de betreffende plaats/ Gemeente. 

Locatie is zeer belangrijk. Je woning kan je aanpassen, de locatie niet meer. Kijk waar universiteiten zitten, knooppunten van snelwegen, dichtbij openbaar vervoer (bus, tram, metro, trein) en pas op met krimpgebieden. Kijk op de website allecijfers.nl om te kijken welke gebieden (kunnen) groeien.

Kijk hierbij ook naar de (economische) potentie. Een nieuwe vestiging van een (nieuw) bedrijfspand zorgt voor arbeidsplaatsen. Mensen willen graag dichtbij hun werk wonen en dit trekt dus nieuwe inwoners aan.

Op de website van de rijksoverheid kan je ook toekomstige (wegenbouw)projecten terugvinden. Op het moment dat ze snelwegen gaan verbreden, zegt dit iets over het gebruik en groei van omliggende gebieden.

2. Koop niet emotioneel, maar rationeel

Als je privé een woning koopt, is het vaak een emotionele aankoop. Je wordt verliefd op het huis en je wilt het heel graag hebben, mogelijk drijft dit jouw bod op de woning ernstig op. Zeker in de huidige markt zijn er meer kopers dan er aanbod is.

Een vastgoed pand koop je niet emotioneel, maar rationeel. Het gaat je namelijk om het rendement en niet hoe mooi de woning er aan de buitenkant eruit ziet. Vaak zijn het niet de mooiste woningen waar je een hoog rendement mee kunt behalen.

3. Investeer in kennis

Zodra je wilt investeren in (fysiek) vastgoed, gaat hier (veel) geld mee gepaard. Zodra je zonder enige kennis vastgoed gaat kopen, kan je fouten maken die je achteraf duur komen te staan.

Zorg daarom dat je een goede vastgoed cursus volgt, die je alle kneepjes van het vak bijleert. Ik heb meerdere vastgoed cursussen gevolgd en dit heeft ervoor gezorgd dat ik geen onnodige fouten heb hoeven maken. Hiernaast heb ik het geld er dubbel en dwars uit gehaald.

Uiteraard kan je ook veel op het internet vinden, echter niet volledig en gebundeld op één plek. Door het volgen van een training investeer je ook direct in je netwerk en kom je een privé (vastgoed) masterminds terecht.

Mocht je nou een vastgoed training willen volgen, dan kan ik de training van Thierry Stokkink CASHFLOWBOOST zeker aanraden (slechts 95,- ex. BTW!). Dit is een laagdrempelige cursus om kennis te maken met het aanschaffen van fysiek vastgoed.

Ik kan je nog een aanvullende tip meegeven, een ervaren vastgoedbelegger haalt zijn woningen niet van Funda vandaan. Hij gebruikt zijn netwerk of past de flyer methode toe.

4. Vraag een energieindex aan

Veel mensen weten dit niet, maar als verhuurder heb je een energieindex nodig en geen energielabel. De meeste mensen zijn wel bekend met het energielabel, echter heb je hier niks aan als je een geschil krijgt met de huurcommissie.

Er is één uitzondering en dat is als jouw energielabel voor 01 januari 2015 is afgegeven. Het label is 10 jaar geldig. Dus stel dat er een energielabel is uitgegeven op 01 januari 2014, dan is deze geldig tot 01 januari 2024. Hierna heb je als verhuurder niks meer aan een energielabel en heb je een energieindex nodig.

Om een energieindex te krijgen wordt je woning uitgebreider getest dan bij een energielabel.

5. Pas OPM toe

OPM staat voor others people money. Door slim gebruik te maken van OPM kan je een positieve cash flow generen!

Veel mensen denken dat je alleen met vastgoed kan beginnen als je tonnen op je rekening hebt staan, maar dit is niet waar! Je hebt maar een (klein) gedeelte nodig om vastgoed aan te kunnen kopen!

Door scherp in te kopen is dit bedrag zelfs aanzienlijk te verkleinen, daarom is het ook zo belangrijk om in jezelf te investeren. In sommige gevallen is het zelfs mogelijk om zonder eigen vermogen vastgoed te kunnen aankopen.

6. Wees je bewust van de puntentelling (huurcommissie)

Zodra je een woning gaat verhuren krijg je te maken met de puntentelling. Zodra je woning minder dan 142 punten heeft (01-juli 2020 / max. 737,14,-), betreft je woning een sociale huurwoning. Boven de 142 punten heb je een vrije sector woning en gelden er andere regels. 

• Regels huurwoning vrije sector:
  • Geen maximale huurgrens;
  • Geen vastgestelde huurverhoging (momenteel is dit in de politiek ter sprake gekomen en wordt mogelijk gemaximaliseerd);
  • Geen huur toeslag.
• Regels sociale huurwoningen:
  • Maximale huurgrens (het aantal punten bepaalt uw huurprijs);
  • Maximale huurverhoging;
  • Uw inkomen mag niet te hoog zijn (enkel bij woning corporaties);
  • Huurtoeslag mogelijk.

Zodra je een woning in het oog hebt, kan het zijn dat deze op het moment van aanschaf niet direct in de vrije sector valt, maar door een aantal (eenvoudige) aanpassingen wel in de vrije sector valt.

Er zijn drie onderdelen die een groot effect hebben op het aantal huurpunten, dit zijn:

1. Energieindex;
2. Vierkante meters van de woning;
3. WOZ waarde.

De huurgrens voor 2021 is vastgesteld op 752,33 (145 punten). Meer informatie over de puntentelling kan je terugvinden op de website van de Rijksoverheid.nl en huurcommissie.nl.

7. Bouw aan je netwerk

De beste deels vind je niet op funda, de beste deals haal je uit je netwerk. Het is daarom goed om regelmatig op netwerk bijeenkomsten bijeen te komen. Hier ontmoet je gelijkgestemden en wellicht kunnen deze personen wat voor je in de toekomst betekenen!

Het is ook goed om contacten op te bouwen met makelaars. Als ze een woning in hun portefeuille krijgen waar ze snel van af willen en deze past in jouw zoekplaatje, dan weten ze je te vinden.

And remember, "Your network is your net worth".

8. Pas op met erfpacht

Banken zijn niet happig op woningen waar (particulier) erfpacht op zit. Op het moment dat je een woning aanschaft met erfpacht, is deze mogelijk moeilijk te (her)financieren.

Er is één uitzondering en dat is gemeentelijke erfpacht. Het maandelijks canon ligt vele malen lager dan bij particulier erfpacht.

9. Neem een financieel adviseur, die zelf ook vastgoed bezit

Niet elke financieel adviseur bezit zelf ook een vastgoed portefeuille. Mijn uitgangspositie is altijd dat ik advies wil krijgen van iemand die het zelf ook in de praktijk toepast.

Niet elke (hypotheek) adviseur begrijpt wat je doet. De meeste hypotheekadviseurs zijn gespecialiseerd in de aankoop van privé woningen.  Beleggingsvastgoed is weer een andere tak van sport. 

Een goede hypotheekadviseur gaat zijn geld zeker terugverdienen. Kijk daarom niet alleen naar de goedkoopste adviseur. Op het moment dat je goed geadviseerd wordt, kan je mogelijk een hogere lening ontvangen. Hierdoor heb je minder eigen middelen nodig. Wellicht heb je dan nog genoeg ruimte over om nog een pand aan te schaffen.

10. Koop niet het eerste huis dat je gaat bekijken

Als je een (eerste) beleggingspand koopt, kan je deze niet snel weer liquide maken. Het is daarom belangrijke om een goede investering te doen. Zeker als je net begint is het goed om veel woningen te bezichtigen. Zo raak je vertrouwt met het proces en leer je woningen financieel door te rekenen. 

11. Zorg dat je cashflow klopt

Een beleggingspand kopen doe je voor de positieve cashflow. Reken elke woning daarom ook goed door! Als de cijfers niet kloppen, zoek dan verder. Net zo lang tot je een pand gevonden hebt, waarbij de cijfers wel kloppen.

Kort gezegd:

(Potentiële) huuropbrengsten - (alle) kosten = (netto) opbrengsten.

Reken je vooral niet rijk en neem realistische bedragen mee.

Een leuke en educatieve manier om je financiële intelligentie te verhogen is door het spel cashflow 101 van Robert Kiyosaki te spelen.

Door het spel te spelen vergroot je je financiële IQ. Het mooie aan dit spel is dat je lessen leert die je in je de praktijk kan toepassen. 

12. Check (vooraf) de regels omtrent verhuur bij de Gemeente

Check altijd vooraf bij de Gemeente of je een vergunning nodig hebt om te mogen verhuren. Voor reguliere verhuur is dit vaak niet noodzakelijk, maar bij kamerverhuur zijn er nagenoeg altijd regels aan verbonden. Laat je in ieder geval vooral niet (achteraf) verassen!

13. Wees alert bij woningen gebouwd voor 1970

Veel woningen die gebouwd zijn voor 1970 staan op houten palen. Omdat het grondwaterpeil niet altijd hoog genoeg stond, komen de kopen van de palen (tijdelijk) bloot te liggen. Dit kan ervoor zorgen dat er houtrot ontstaat, met het gevolg dat woningen beginnen te verzakken. Zeker bij scheuren in de gevels is het raadzaam om op onderzoek uit te gaan.

Via de website van kcaf.nl kan je een funderingsviewer benaderen om zo indicatieve aandachtsgebieden in te kunnen zien.

14. reserveer maandelijks geld voor onderhoud en gemeentelijke lasten

Elke woningen heeft onderhoud nodig en jij als eigenaar van de woning dient ook het eigenaars deel van de gemeentelijke belastingen te betalen. Door een reële schatting te maken van de kosten en dit maandelijks apart te zetten, kan je de ingekomen facturen altijd voldoen.

15. Zorg dat je vastgoed in box 3 blijft.

Over de huurinkomsten hoef je geen BTW/ belasting te betalen, mits je zelf niet actief bezig bent met je woning. Het is daarom belangrijk dat je (zoveel) mogelijk uitbesteed. Denk hierbij aan het beheer van de woning en eventuele verbouwingen.

De belastingdienst is hier niet heel transparant in en het blijft voor velen een grijs gebied. Belastingtechnisch levert het tot op heden nog steeds het meest op als je vastgoed belegging in box 3 valt. In dit geval dien je alleen vermogensbelasting te betalen.

Als je alle kneepjes van het vak wilt leren en met een goede basis wilt starten om zelf vastgoed te gaan schaffen, investeer dan in jezelf! Uiteindelijk hebben alle succesvolle mensen coaches.

"If you want to be successful, find someone who has achieved the results you want and copy what they do and you'll achieve the same results." - Tony Robbins

Mocht je nou een vastgoed training willen volgen, dan kan ik de training van Thierry Stokkink CASHFLOWBOOST zeker aanraden (slechts 195,- ex. BTW!). 

Disclaimer: Ik ben geen financieel adviseur. Ik mag en kan daarom geen (persoonlijk) financieel advies geven. De content op deze site is enkel informatief en educatief bedoeld en kan incomplete of onjuiste informatie bevatten. Snelvermogenopbouwen.nl kan niet aansprakelijk worden gehouden voor (eventuele) schade die je hebt geleden door het navolgen van informatie op deze site. Je bent zelf verantwoordelijk voor je eigen keuzes. Beleggen brengt risico’s met zich mee en je kan (een deel van) je inleg verliezen. Meer informatie vind je in onze disclaimer.